Fuer viele Schuldner ist die groesste Sorge bei einer Insolvenz die Frage: Was passiert mit meinem Haus oder meiner Eigentumswohnung? Grundsaetzlich faellt Immobilienvermoegen in die Insolvenzmasse und unterliegt der Verwertung. Doch es gibt wichtige Ausnahmen und Gestaltungsmoeglichkeiten. Dieser Ratgeber erlaeutert die Rechtslage, die verschiedenen Verwertungswege und gibt praktische Tipps.
1Immobilie als Teil der Insolvenzmasse
Gemaess § 35 Abs. 1 InsO umfasst die Insolvenzmasse das gesamte Vermoegen des Schuldners zum Zeitpunkt der Verfahrenseroeffnung sowie alles, was er waehrend des Verfahrens erlangt. Dazu gehoeren auch Grundstuecke, Eigentumswohnungen und Haeuser, unabhaengig davon, ob der Schuldner die Immobilie selbst bewohnt oder vermietet.
Anders als bei beweglichen Sachen gibt es fuer Immobilien keinen Pfaendungsschutz. Waehrend das Existenzminimum beim Einkommen durch § 850c ZPO geschuetzt ist und bestimmte Haushaltsgegenstaende nach § 811 ZPO unpfaendbar sind, gilt fuer Immobilien kein vergleichbarer Schutz. Selbst die selbstgenutzte Wohnung gehoert zur Masse.
Welche Immobilien fallen in die Masse?
Selbstbewohnte Haeuser und Wohnungen fallen ohne Ausnahme in die Insolvenzmasse
Mietimmobilien gehoeren zur Masse -- die Mieteinnahmen stehen dem Insolvenzverwalter zu
Auch Miteigentumsanteile (z. B. bei Eheleuten) fallen in die Masse und koennen verwertet werden
Erbbaurechte sind grundstuecksgleiche Rechte und gehoeren ebenfalls zur Insolvenzmasse
Bei Miteigentum unter Ehegatten stellt sich die besondere Frage der Verwertung. Der BGH hat entschieden (BGH, Urteil vom 16. November 2006, IX ZR 135/05), dass der Insolvenzverwalter den Miteigentumsanteil des Schuldners verwerten darf. Eine Teilungsversteigerung nach §§ 180 ff. ZVG ist dabei moeglich und haeufig das Mittel der Wahl.
2Verwertung durch den Insolvenzverwalter
Der Insolvenzverwalter hat die Aufgabe, die Insolvenzmasse bestmoeglich zu verwerten (§ 159 InsO). Bei Immobilien stehen ihm grundsaetzlich zwei Wege offen: der freihaendige Verkauf oder die Zwangsversteigerung. Die Wahl des Verwertungsweges obliegt dem Verwalter, wobei er das wirtschaftlich guenstigere Verfahren waehlen soll.
Vor der Verwertung muss der Insolvenzverwalter den Verkehrswert der Immobilie ermitteln lassen, ueblicherweise durch ein Wertgutachten eines oeffentlich bestellten Sachverstaendigen. Die Kosten des Gutachtens sind Masseverbindlichkeiten. Der Verwalter muss die Glaeubigerversammlung ueber die beabsichtigte Verwertung informieren und kann an deren Beschluesse gebunden sein (§ 160 InsO).
Verwertungsbefugnis des Verwalters
Gemaess § 165 InsO kann der Insolvenzverwalter auch mit einem Absonderungsrecht belastete Immobilien verwerten. In diesem Fall muss er die Kosten der Feststellung (4 %) und der Verwertung (5 %) nach § 171 InsO von den Verwertungserloesen abziehen.
Zustimmung der Glaeubiger
Bei besonders bedeutsamen Rechtshandlungen -- wie dem Verkauf der wesentlichen Betriebsgrundlage -- muss der Verwalter die Zustimmung des Glaeubigerausschusses oder der Glaeubigerversammlung einholen (§ 160 Abs. 2 Nr. 1 InsO).
Der Massekostenanteil bei der Verwertung belasteter Immobilien betraegt insgesamt 9 % des Verwertungserloeses (4 % Feststellungskosten + 5 % Verwertungskosten). Diese Pauschale steht der Insolvenzmasse zu und reduziert den an den absonderungsberechtigten Glaeubiger auszukehrenden Betrag. Darueber hinaus faellt auf den Verwertungserloes Umsatzsteuer an, die ebenfalls aus dem Erloes zu bedienen ist.
3Freigabe der Immobilie
Der Insolvenzverwalter kann eine Immobilie aus der Insolvenzmasse freigeben (§ 32 Abs. 3 InsO). Dies geschieht in der Regel, wenn die Verwertung keinen Ueberschuss fuer die Masse erwarten laesst -- also wenn die Immobilie hoeher belastet ist als ihr Verkehrswert (sog. valutierende Belastung).
Die Freigabe ist eine einseitige Erklaerung des Insolvenzverwalters gegenueber dem Schuldner. Mit der Freigabe faellt die Immobilie aus der Insolvenzmasse und der Schuldner erhaelt die Verfuegungsbefugnis zurueck. Die Freigabe hat folgende Konsequenzen:
Der Schuldner erlangt die Verfuegungsbefugnis ueber die Immobilie zurueck und kann sie selbst nutzen, vermieten oder verkaufen.
Nach der Freigabe traegt der Schuldner saemtliche Kosten: Grundsteuer, Versicherung, Instandhaltung und ggf. Kreditraten.
Die Rechte der Grundpfandglaeubiger bleiben von der Freigabe unberuehrt. Die Bank kann weiterhin die Zwangsversteigerung betreiben.
Die Freigabeerklaerung ist grundsaetzlich unwiderruflich. Der BGH hat jedoch entschieden, dass eine Anfechtung wegen Irrtums moeglich ist (BGH, Beschluss vom 26. April 2012, IX ZB 31/11).
Die Freigabe kann fuer Schuldner eine Chance sein, die Immobilie zu behalten. Ist die Grundschuld hoeher als der Verkehrswert, gibt der Verwalter die Immobilie haeufig frei. Der Schuldner kann dann versuchen, mit der Bank eine Umschuldung oder Tilgungsanpassung zu verhandeln. Eine fruehzeitige Kommunikation mit dem Insolvenzverwalter ist hierbei entscheidend.
4Zwangsversteigerung vs. freihaendiger Verkauf
Die Wahl des Verwertungsweges hat erhebliche Auswirkungen auf den erzielbaren Erloes und damit auf die Befriedigungsquote der Glaeubiger. In der Praxis bevorzugen Insolvenzverwalter meist den freihaendigen Verkauf.
Zwangsversteigerung
- Gerichtliches Verfahren nach dem ZVG
- Erloese oft 20-30 % unter Marktwert
- Verfahrensdauer: 6-18 Monate
- 5/10-Grenze im ersten Termin (§ 85a ZVG)
Freihaendiger Verkauf
- Verkauf am freien Markt zum Marktwert
- In der Regel hoehere Erloese
- Schnellere Abwicklung moeglich
- Zustimmung der Grundpfandglaeubiger erforderlich
Beim freihaendigen Verkauf benoetigt der Insolvenzverwalter die Zustimmung der Grundpfandglaeubiger (typischerweise der Bank), da diese auf ihr Recht zur Zwangsversteigerung verzichten muessen. In der Praxis stimmen Banken dem freihaendigen Verkauf zu, wenn der erzielbare Erloes mindestens dem Versteigerungswert entspricht. Der BGH hat klargestellt, dass der Verwalter bei der Verwertung belasteter Grundstuecke die Zustimmung der absonderungsberechtigten Glaeubiger einholen muss (BGH, Urteil vom 20. Maerz 2014, IX ZR 80/13).
Der Insolvenzverwalter kann die Zwangsversteigerung auch selbst beantragen (§ 165 InsO). In diesem Fall wird das Verfahren nach den Vorschriften des Zwangsversteigerungsgesetzes (ZVG) durchgefuehrt. Der Verwalter hat jedoch die Moeglichkeit, eine einstweilige Einstellung zu beantragen, wenn ein freihaendiger Verkauf bessere Erloese verspricht (§ 30d ZVG).
5Grundschuld, Hypothek und Absonderungsrecht
In der Praxis sind die meisten Immobilien mit einer Grundschuld oder Hypothek belastet, die der finanzierenden Bank als Sicherheit dient. Im Insolvenzverfahren begruendet die Grundschuld ein Absonderungsrecht nach § 49 InsO.
Das Absonderungsrecht bedeutet, dass der Grundpfandglaeubiger eine vorrangige Befriedigung aus dem Verwertungserloes der Immobilie verlangen kann. Der Erloes wird nicht in die Insolvenzmasse eingezogen, sondern direkt an den absonderungsberechtigten Glaeubiger ausgekehrt -- abzueglich des Massekostenbeitrags von 9 % (§ 171 InsO).
Rangfolge bei der Erloeverteilung
Gerichtskosten der Zwangsversteigerung bzw. Kosten des freihaendigen Verkaufs
9 % des Erloeses als Feststellungs- und Verwertungskostenpauschale (§§ 170, 171 InsO)
Befriedigung der gesicherten Forderung in der Reihenfolge der Grundbucheintraege
Nur ein eventueller Uebererloes fliesst in die Insolvenzmasse zur Verteilung an die ungesicherten Glaeubiger
Reicht der Verwertungserloes nicht aus, um die gesicherte Forderung vollstaendig zu befriedigen, kann der Grundpfandglaeubiger den Differenzbetrag als ungesicherte Insolvenzforderung zur Tabelle anmelden (§ 52 Satz 2 InsO). In der Praxis ist dies bei wertgemindertem Immobilienvermoegen die Regel.
6Eigenheim bei Privatinsolvenz
Bei der Verbraucherinsolvenz (§§ 304 ff. InsO) gelten grundsaetzlich die gleichen Regeln wie bei der Regelinsolvenz: Die Immobilie faellt in die Insolvenzmasse. Allerdings ergeben sich in der Praxis haeufig Besonderheiten.
Da das Verbraucherinsolvenzverfahren in der Regel als vereinfachtes Verfahren ohne einen Insolvenzverwalter im klassischen Sinne durchgefuehrt wird (es wird ein Treuhhaender bestellt, § 313 InsO a.F.), stellt sich die Frage der Immobilienverwertung besonders. Der Treuhhaender entscheidet ueber die Verwertung oder Freigabe.
- Bei ueberbelasteten Immobilien (Grundschuld > Verkehrswert) erfolgt in der Regel die Freigabe
- Der Schuldner muss waehrend der Wohlverhaltensperiode den pfaendbaren Teil seines Einkommens abfuehren
- Die Bank kann trotz Insolvenz die Zwangsversteigerung betreiben -- das Absonderungsrecht bleibt bestehen
- Nach der Restschuldbefreiung werden die persoenlichen Forderungen der Bank erlassen, nicht aber die dinglichen Rechte (Grundschuld)
- Eine Umschuldung nach Restschuldbefreiung kann den Erhalt der Immobilie ermoeglichen
Die Restschuldbefreiung befreit nur von der persoenlichen Haftung. Die Grundschuld als dingliches Recht an der Immobilie besteht fort. Die Bank kann also auch nach Restschuldbefreiung die Zwangsversteigerung betreiben, solange die Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist. Der Schuldner muss daher entweder die Kreditraten weiter bedienen oder einen Loeschungsanspruch verhandeln.
7Tipps fuer Schuldner mit Immobilien
Der Erhalt einer Immobilie waehrend oder nach einer Insolvenz ist schwierig, aber nicht unmoeglich. Folgende Strategien koennen helfen:
Kontaktieren Sie Ihre Bank vor der Insolvenzanmeldung. Viele Banken sind bereit, Tilgungsaussetzungen oder Ratenstundungen zu gewaehren, um eine Zwangsversteigerung zu vermeiden.
Wenn die Grundschuld den Verkehrswert uebersteigt, sprechen Sie den Insolvenzverwalter auf eine Freigabe an. Der Verwalter hat kein Interesse an einer Verwertung, die keinen Ueberschuss fuer die Masse erzielt.
In manchen Faellen kann ein naher Angehoeriger dem Insolvenzverwalter ein Kaufangebot unterbreiten. Dieses muss jedoch marktgerecht sein, um einer Insolvenzanfechtung standzuhalten.
Nach der Erteilung der Restschuldbefreiung (in der Regel nach 3 Jahren) kann der Schuldner eine neue Finanzierung aufnehmen, sofern die Bonitaet dies erlaubt.
Eine professionelle Schuldnerberatung kann helfen, die Optionen zur Immobilienrettung zu pruefen und die Kommunikation mit Bank und Insolvenzverwalter zu koordinieren.
Besondere Vorsicht ist bei Vermoegensverschiebungen vor der Insolvenz geboten. Die Uebertragung der Immobilie an den Ehepartner oder andere Angehoerige vor Insolvenzanmeldung kann vom Insolvenzverwalter nach §§ 129 ff. InsO angefochten werden. Die Anfechtungsfristen betragen bis zu vier Jahre fuer unentgeltliche Leistungen (§ 134 InsO) und bis zu zehn Jahre fuer vorsaetzliche Glaeubigerbenachteiligungen (§ 133 InsO).
Fazit
Immobilien in der Insolvenz sind ein komplexes Thema, bei dem die Interessen von Schuldner, Insolvenzverwalter und Grundpfandglaeubiger aufeinandertreffen. Der freihaendige Verkauf erzielt in der Regel bessere Ergebnisse als die Zwangsversteigerung. Fuer Schuldner besteht die beste Chance auf den Erhalt der Immobilie in einer fruehzeitigen Freigabe durch den Verwalter bei ueberbelasteten Immobilien. In jedem Fall empfiehlt sich eine professionelle Beratung, um die individuellen Moeglichkeiten auszuloten.
Tipp
Pruefen Sie aktuelle Insolvenzverfahren, um Immobilien aus Insolvenzmassen als Investitionsmoeglichkeit zu identifizieren.
Zur Insolvenz-SucheHäufig gestellte Fragen
Muss ich mein Haus bei einer Privatinsolvenz verkaufen?
Grundsaetzlich ja -- Immobilien gehoeren zur Insolvenzmasse gemaess § 35 InsO und unterliegen der Verwertung durch den Insolvenzverwalter. Allerdings kann der Verwalter die Immobilie freigeben (§ 32 Abs. 3 InsO), wenn die Verwertung keinen Ueberschuss fuer die Masse erwarten laesst, etwa weil die Grundschuld den Verkehrswert uebersteigt. In diesem Fall kann der Schuldner die Immobilie behalten, muss jedoch die laufenden Kosten selbst tragen.
Was ist der Unterschied zwischen Zwangsversteigerung und freihaendigem Verkauf?
Bei der Zwangsversteigerung wird die Immobilie in einem gerichtlichen Verfahren nach dem ZVG oeffentlich versteigert. Die Erloese liegen haeufig 20-30 % unter dem Marktwert. Beim freihaendigen Verkauf veraeussert der Insolvenzverwalter die Immobilie am freien Markt, was in der Regel hoehere Erloese erzielt. Glaeubiger und Schuldner profitieren daher meist von einem freihaendigen Verkauf.
Kann die Bank trotz Insolvenz die Zwangsversteigerung betreiben?
Ja. Grundpfandglaeubiger (Bank mit Grundschuld oder Hypothek) haben ein Absonderungsrecht gemaess § 49 InsO und koennen die Zwangsversteigerung auch waehrend des Insolvenzverfahrens betreiben. Allerdings kann der Insolvenzverwalter nach § 30d ZVG eine einstweilige Einstellung der Zwangsversteigerung beantragen, wenn die Verwertung durch den Verwalter fuer alle Beteiligten guenstiger ist.
Was passiert mit der Mietwohnung, wenn der Vermieter insolvent wird?
Der Mietvertrag besteht fort -- § 108 Abs. 1 InsO schuetzt den Mieter. Der Insolvenzverwalter tritt in den bestehenden Mietvertrag ein. Er kann das Mietverhaeltnis jedoch mit der gesetzlichen Kuendigungsfrist kuendigen. Bei einem Verkauf der Immobilie gilt der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" (§ 566 BGB), sodass der Erwerber in den Mietvertrag eintritt.